Τρύπησε τον “πάτο” η πτώση σε επενδύσεις σε κατοικίες

Οι ξένοι και ο περιορισμένος αριθμός Ελλήνων που επενδύουν σε κατοικίες, είτε μέσω αγοραπωλησιών είτε μέσω ανακαίνισης, δεν επαρκούν για να τονώσουν τις επενδύσεις στο ελληνικό real estate όπου τα κεφάλαια που τοποθετήθηκαν το 2016 διαμορφώθηκαν σε 1 δισ. ευρώ, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της εταιρείας ορκωτών ελεγκτών PwC (από την ύφεση στην ανάκαμψη).

Η….ασημαντότητα του μεγέθους αυτού μπορεί να γίνει αντιληπτή εάν συγκριθεί με τα 25 δισεκατομμύρια ευρώ που επενδύθηκαν στα ελληνικά ακίνητα το 2007.

Πρόκειται για πτώση της τάξης του 96% που “γυρίζει” τις επενδύσεις σε κατοικίες πολλές δεκαετίες πίσω: το 2016 οι επενδύσεις (σε σπίτια) αντιστοιχούσαν σε 0,7% του ΑΕΠ, έναντι 9,9% το 2007 και 9,5% του μακρινό 1995.

Όπως αναφέρει η έρευνα, η αύξηση των συνολικών επενδύσεων στην Ελλάδα μεταξύ 2000-2007 κατά 74% οδηγήθηκε κυρίως από την πολύ υψηλή ανάπτυξη  της αγοράς κατοικίας. Μεταξύ 2007-2016 η αγορά κατοικίας σημείωσε καθίζηση, συντελώντας καθοριστικά στην μείωση των επενδύσεων. Έτσι, απαιτούνται, σύμφωνα με την PwC, πρόσθετες επενδύσεις, το διάστημα 2017-2022, αξίας 12 δισ. ευρώ, ενώ το ύψος των απαιτούμενων επαναλαμβανόμενων επενδύσεων τοποθετείται σε 216 δισ. ευρώ.

Το μεγάλο στοίχημα

Κατά την PwC, η ελληνική αγορά κατοικίας παρουσιάζει υπερπροσφορά κατοικιών, λόγω των συστηματικών επενδύσεων στον κλάδο, ενώ παράλληλα υποφέρει από περιορισμένη αναμόχλευση του παλαιού αποθέματος και κατακερματισμένη ιδιοκτησία,

Για να μειωθεί η υπερπροσφορά στην αγορά κατοικίας θα πρέπει να μειωθεί το απόθεμα κατοικιών μέσω μαζικών αναπλάσεων και ανακατασκευών του υπάρχοντος αποθέματος με ταυτόχρονες επενδύσεις σε έργα υποδομών και τεχνολογίας (ανάπλαση μη λειτουργικών εγκαταστάσεων και απόσυρση παλαιού αποθέματος, μετακίνηση δημόσιων υπηρεσιών εκτός αστικού κέντρου, αναβάθμιση υποβαθμισμένων αστικών περιοχών, ανάπτυξη εξωτερικής ζήτησης).

Μοχλός στην αντιμετώπιση της κατακερματισμένης ιδιοκτησίας και στην ανάπλαση υποβαθμισμένων περιοχών είναι η δημιουργία μηχανισμού αποταμίευσης και διαχείρισης συντελεστή δόμησης και δικαιωμάτων εκμετάλλευσης (“Τράπεζα Γης”) μεταφέροντας δικαιώματα συντελεστή δόμησης σε κατάλληλες προς δόμηση περιοχές (περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης) και μετατρέποντας τίτλους ιδιοκτησίας από κατοικίες που βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές, σε δικαιώματα μακροχρόνιας εκμίσθωσης (leasehold).

Μείωση τιμών κατά 40,2%

Παράλληλα, σύμφωνα με έρευνα της Alpha bank, από το 2007 έως το 2016, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν σημαντικά, κατά 40,2% σωρευτικά, με αποτέλεσμα τη σημαντική πτώση του λόγου τιμών προς ενοίκια. Η εξέλιξη αυτή δείχνει την έντονη υποχώρηση της ζήτησης για αγορά κατοικιών, που οδήγησε σε υπερβάλλουσα προσφορά.

Αντίστοιχη πτωτική πορεία παρουσιάζει και ο δείκτης τιμών κατοικιών προς το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα, ο οποίος αντανακλά τη δυνατότητα αγοράς κατοικίας και εξυπηρέτησης του σχετικού δανεισμού (affordability ratio). Στην περίοδο 2008-2016, η σωρευτική μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος ανήλθε στο 31,7%. Ήταν, ωστόσο, μικρότερη έναντι της αντίστοιχης μείωσης των τιμών των κατοικιών, γεγονός που εξηγεί την πτωτική πορεία του εν λόγω δείκτη από το 2011 και μετά.

Το 2016, ο λόγος των τιμών των οικιστικών μονάδων ως προς τα ενοίκια, όπως και ο δείκτης τιμών ακινήτων προς διαθέσιμο εισόδημα, κινούνται αρκετά χαμηλότερα από τον μακροχρόνιο μέσο όρο (2000-2016: 103,8 μονάδες), καταδεικνύοντας έτσι τον βαθμό υποτίμησης των αξιών των κατοικιών στην εν λόγω χρονική περίοδο. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά είναι υποτιμημένη και θεωρητικά θα μπορούσαν να προκύψουν σημαντικές ευκαιρίες επενδύσεων στην αγορά κατοικίας.