Πού οδηγούν τις τιμές των ακινήτων οι τραπεζικές εκποιήσεις
Οι μαζικοί πλειστηριασμοί ακινήτων υπερχρεωμένων ιδιοκτητών που ανήκουν στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών… αναμένονται τουλάχιστον, από το 2010, οπότε το ζήτημα της διευθέτησης των μη εξυπηρετούμενων δανείων των τραπεζών βρέθηκε, δυναμικά, στο προσκήνιο. Έκτοτε όμως, οι εκποιήσεις ακίνητης περιουσίας προχωρούν σε περιορισμένο βαθμό, ενώ μεγάλος αριθμός ιδιοκτησιών, που βγαίνει στο σφυρί στα Πρωτοδικεία όλης της χώρας, δεν σχετίζεται με μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια.
Πού οφείλεται η πολυετής καθυστέρηση ως προς την απελευθέρωση των πλειστηριασμών; Όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς, οι κατασχέσεις και οι εκποιήσεις αποτελούν διαχρονικά ζητήματα – “ταμπού”, αγγίζοντας τα ευαίσθητα αντανακλαστικά της κοινωνίας, ενώ δημιουργεί μεγάλο πολιτικό κόστος. Πέραν αυτού όμως, όπως αποκαλύπτει στο “Κεφάλαιο”, πηγή που παρακολουθεί από κοντά τις σχετικές διαδικασίες, η πλειονότητα των κατασχεθέντων κατοικιών εμφανίζει δομικό πρόβλημα το οποίο αποτελεί πραγματικό “πονοκέφαλο” για τις τράπεζες.
Τα περισσότερα από αυτά φέρουν εκτεταμένες ζημιές και φθορές με αποτέλεσμα να απαιτούνται εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης, των οποίων ο προϋπολογισμός αντιστοιχεί σε μη αμελητέο τμήμα του τιμήματος εκκίνησης. Το πρόβλημα αυτό προσπαθούν να διαχειριστούν οι τράπεζες με τη διενέργεια συναινετικού χαρακτήρα κατασχέσεων συνδεδεμένων με ενυπόθηκα δάνεια ακινήτων. Καλούν, δηλαδή, τους ιδιοκτήτες να παραδώσουν οικειοθελώς τα κλειδιά των κατοικιών με κίνητρο την καλύτερη διευθέτηση του υπολοίπου της οφειλής ή ακόμη και τη διαγραφή της.
Μίνι κύμα πλειστηριασμών
Μετά και την απελευθέρωση των πλειστηριασμών ακινήτων που έχουν αποφασίσει οι συμβολαιογράφοι, εκτιμάται ότι μέσα στο επόμενο διάστημα ο αριθμός των ακινήτων που θα εκπλειστηριαστεί θα ξεπεράσει τις 5.000. Ως εκ τούτου, το ερώτημα που τίθεται είναι εάν οι εκποιήσεις ιδιοκτησιών θα μετακινήσουν τις τεκτονικές πλάκες της κτηματαγοράς που χειμάζεται από υπερπροσφορά, με τη φοροεπιδρομή να αποθαρρύνει τις νέες επενδύσεις.
Όπως αναφέρουν στο “Κ” οι επαΐοντες, η αγορά υιοθετεί, για την ώρα, στάση αναμονής, γνωρίζοντας ότι η ποσότητα των προς εκποίηση ιδιοκτησιών είναι μικρή. Άλλωστε, τα τραπεζικά ιδρύματα πορεύονται με το σενάριο της περιορισμένης ζήτησης σε ικανοποιητικές τιμές. Γι’ αυτό μέσω εταιρειών αξιοποίησης, που ήδη διαθέτουν ή πρόκειται να συστήσουν, επιδιώκουν την ανάληψη της διαχείρισής τους με στόχο την εκμετάλλευσή τους σε μεταγενέστερο χρόνο.
Οι εταιρείες αυτές, που επικεντρώνονται στον τομέα των κατοικιών, αναλαμβάνουν όχι μόνον την πώλησή τους, αλλά και τη συντήρησή τους με σκοπό τη μεταβίβαση ή την ενοικίασή τους.
Οι πλειστηριασμοί που θα διενεργηθούν κατά το προσεχές διάστημα, δεν αναμένεται να έχουν τη μαζικότητα που είχαν οι αντίστοιχοι στις ΗΠΑ. Εκεί, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, στις ΗΠΑ το 2006 έλαβαν χώρα 750.000 εκποιήσεις, οι οποίες αυξήθηκαν σε 2,5 εκατομμύρια το 2009. Ο μαζικός αυτός χαρακτήρας εκποιήσεων οδήγησε σε πτώση της τάξης του 35%, από το 2005 έως το 2009, των αξιών των κατοικιών όπως και των επενδύσεων σε αυτές, με αποτέλεσμα να καταγραφεί η μεγαλύτερη, μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο πτώση αξιών στην αμερικανική κτηματαγορά.
Πάντως, το σκηνικό αποκλιμάκωσης των αξιών αναμένεται να συνεχιστεί, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων, ενώ εξαίρεση αποτελούν συγκεκριμένες περιοχές της αγοράς, οι οποίες λόγω μοναδικών χαρακτηριστικών, όπως η καλή τοποθεσία, καταγράφουν σταθεροποίηση και αυξανόμενη ζήτηση.
Οι διαφορετικές “ζώνες” της αγοράς ακινήτων
Αυτή τη στιγμή, όπως αναφέρουν μεσίτες, η κτηματαγορά κινείται με διαφορετικές “ταχύτητες”. Ως αποτέλεσμα, περιοχές του real estate, όπου καταγράφεται ή είναι δυνατόν να εξασφαλιστεί ζήτηση από το εξωτερικό, αναμένεται να επηρεαστούν ελάχιστα από ενδεχόμενους πλειστηριασμούς.
Πρόκειται, όπως εξηγούν οι ειδικοί, για τα “γαλατικά χωριά” της αγοράς ακινήτων, των οποίων η δημιουργία έχει ευνοηθεί και από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb. Χαρακτηριστικές περιπτώσεις, είναι συνοικίες του κέντρου της Αθήνας, όπως το Κουκάκι, η περιοχή Μακρυγιάννη και εν γένει το ιστορικό κέντρο, όπου η αγορά κατοικίας έχει αναθερμανθεί. Όπως εξηγούν οι μεσίτες, οι εν λόγω πλατφόρμες έχουν δημιουργήσει μία καινούργια αγορά. Αυτήν της απόκτησης ακινήτων με στόχο την εκμετάλλευσή τους μέσω Airbnb.
Ενδεικτικά, σύμφωνα με στοιχεία μεσιτικών δικτύων, στο Κουκάκι πωλήθηκαν πρόσφατα προς 100.000 ευρώ δύο διαμερίσματα. Ο ιδιοκτήτης τους αφότου προχώρησε στην ανακαίνισή τους, τα πώλησε σε Κινέζους, που ήθελαν να αποκτήσουν άδεια διαμονής, προς 250.000 ευρώ. Στην ίδια περιοχή το 2013 πουλήθηκε διαμέρισμα 50 τ.μ. προς 22.000 ευρώ. Μία τετραετία μετά, το γειτονικό σε αυτό διαμέρισμα βγήκε στην αγορά έναντι 60.000 ευρώ.
Ταυτόχρονα, οι πρώτης κατηγορίας εξοχικές κατοικίες, ανήκουν στην κατηγορία των ακινήτων που εκτιμάται ότι δεν θα επηρεαστούν από τις εκποιήσεις. Ουσιαστικά, πρόκειται για σπίτια με τρία υπνοδωμάτια, κατ’ ελάχιστον, ιδιωτική πισίνα και εμβαδόν 250 τ.μ.
Σύμφωνα με έρευνα του δικτύου Algean Property, για το 2017, που διεξήχθη σε 30 περιοχές στην Μεσόγειο, ο συνδυασμός ανταγωνιστικών τιμών πώλησης και οι υψηλές αποδόσεις έχουν καταστήσει την Ελλάδα ελκυστικό επενδυτικό προορισμό, ενώ οι διαρκώς αυξανόμενες επιδόσεις του τουρισμού αποτελούν εχέγγυο για την περαιτέρω ανάπτυξη της ελληνική τουριστικής κατοικίας.
Σύμφωνα με την έρευνα, η Μύκονος, η Πάρος και η Σαντορίνη καταλαμβάνουν τις τρεις πρώτες θέσεις, στην κατάταξη της έρευνας, εμφανίζοντας τις καλύτερες επιδόσεις όσον αφορά την μέση απόδοση και το ύψος του εβδομαδιαίου μισθώματος.
Τις επόμενες θέσεις καταλαμβάνουν η Σκιάθος, η Ρόδος, η Ελούντα και το Πόρτο Χέλι, προσφέροντας αποδόσεις υψηλότερες του 5%. Ακόμη εξοχικά στη Χαλκιδική, την Κέρκυρα, την Μεσσηνία, αλλά και την “αθηναϊκή Ριβιέρα” διαθέτουν ελκυστικές αποδόσεις από 3,1% έως 4,8%. Όσον αφορά τις ζητούμενες τιμές, σύμφωνα με την έρευνα, παρέμειναν σταθερές, αντανακλώντας, σύμφωνα με την Algean Property, την ανάκαμψη της αγοράς, ενώ οι μισθωτικές αξίες παρέμειναν υψηλές λόγω των πολύ καλών αποδόσεων του ελληνικού τουρισμού.
Η περίπτωση της Ισπανίας
Οι τράπεζες στην Ισπανία κινήθηκαν με γοργό ρυθμό ως προς τη διαχείριση του μεγάλου χαρτοφυλακίου ακινήτων τους, έχοντας διαθέσει στην αγορά περίπου 500.000 ακίνητα σε διάστημα δύο ετών. Ακόμη, στη χώρα όπου η κτηματαγορά κατέρρευσε, συστήθηκαν εταιρείες που ειδικεύονται στην παροχή υπηρεσιών στους τομείς της διαχείρισης ακινήτων, όπως η Aktua Soluciones Financiera που ιδρύθηκε το 2008 από τον όμιλο Santander.
Η συγκεκριμένη εταιρεία διαχειρίζεται και πουλά ακίνητη περιουσία μέσω της ειδικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας casaktua που διασυνδέει τους μεσίτες που εργάζονται γι’ αυτήν με το δίκτυο πωλήσεών της. Δίνει έμφαση στην επιτάχυνση της πώλησης των πωλήσεων των ακινήτων, έχοντας δημιουργήσει ειδικά τμήματα εμπορικής παρακολούθησης και παροχής χρηματοπιστωτικών συμβουλών. Παράλληλα, προσφέρει υπηρεσίες επανάκτησης των ιδιοκτησιών, αναλαμβάνει την αποπληρωμή εκκρεμών φορολογικών ή άλλου είδου εξόδων, πραγματοποιεί due diligence και εκτιμήσεις της εύλογης αξίας.
Ας σημειωθεί ότι πέραν της Aktua, η οποία στη χώρα μας έχει συνάψει μνημόνιο συνεργασίας με την Alpha bank για τη διαχείριση μη εξυπηρετούμενων δανείων, στον τομέα της διαχείρισης distressed ακινήτων δραστηριοποιείται σημαντικός αριθμός εταιρειών, όπως η Haya Real estate που υπολογίζεται ότι πουλάει 50 κατοικίες ημερησίως.
Κοσμάς Θεοδωρίδης, Επικεφαλής του Μεσιτικού Οργανισμού “Ακίνητα Πόλις”, Αντιπρόεδρος Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας
“Πράγματι, τόσο στην Ισπανία όπου το καθεστώς πλειστηριασμών ήταν παρόμοιο με αυτό της Ελλάδας όσο και στις ΗΠΑ, όπου, βέβαια, υιοθετήθηκε διαφορετική τακτική, το κύμα των πλειστηριασμών διαδέχτηκε η πτώση τιμών. Οι εκποιήσεις εκτιμάται ότι θα οδηγήσουν σε υποχώρηση από 10% έως 20%, με τον ρυθμό μεταβολής να αποτελεί συνάρτηση του κατά πόσο γρήγορα αυτές θα υλοποιηθούν. Για παράδειγμα, στην Ισπανία υπήρξαν 500.000 πλειστηριασμοί σε δύο χρόνια, φαινόμενο που δεν πρόκειται να καταγραφεί στη χώρα μας. Στο πλαίσιο αυτό, εκτιμούμε πως στην Ελλάδα το σκηνικό της αποκλιμάκωσης των αξιών θα συνεχιστεί, με εξαίρεση ορισμένες περιοχές που εμφανίζουν μοναδικά χαρακτηριστικά και καταγράφουν, ήδη, βελτιωμένες επιδόσεις”.
Πρόδρομος Βλάμης, Διδάκτωρ του Πανεπιστημίου Cambridge. Διδάσκει Χρηματοοικονομικά στο ΟΠΑ και το ΕΑΠ
“Λόγω του υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης της Ελλάδας που αγγίζει το 80%, ενδεχομένως, το εγχείρημα αυτό να μη συναντούσε σημαντικό ενδιαφέρον. Ωστόσο, εάν οι τράπεζες, μέσω των ειδικών εταιρικών σχημάτων, εστιάζονταν με στοχευμένες κινήσεις στην επανάκτηση από τους αρχικούς ιδιοκτήτες των ακινήτων, όπως συμβαίνει στην Ισπανία, ενδεχομένως το εγχείρημα να στεφόταν με επιτυχία. Σε κάθε περίπτωση, όλα εξαρτώνται από την τιμή διάθεσης των συγκεκριμένων ακινήτων, τις εξειδικευμένες υπηρεσίες που θα προσφέρουν οι τράπεζες, αλλά και το ζητούμενο τίμημα”.
Γιάννης Γκάνος, πρώην πρόεδρος Rics Hellas, στέλεχος της αγοράς ακινήτων
“Οι επιπτώσεις στην κτηματαγορά αποτελούν συνάρτηση της ποσότητας των ακινήτων που θα βγάλουν στην αγορά οι τράπεζες, όπως και της τιμής στην οποία θα διατεθούν. Σήμερα οι ζητούμενες τιμές είναι ιδιαίτερα χαμηλές, ενώ το ακριβές ύψος τους δύσκολα θα μπορούσε να προσδιοριστεί, δεδομένου ότι δεν γίνονται πράξεις αγοραπωλησίας. Σε κάθε περίπτωση, η κίνηση αυτή εκτιμούμε ότι θα επιφέρει θετικές συνέπειες στο εγχώριο real estate, με την πλειονότητα των συστημικών τραπεζών να διαθέτουν, ήδη, την απαιτούμενη δομή για την εμπορική διάθεση ακινήτων. Πάντως, αντίστοιχη πρωτοβουλία έχει επιφέρει σημαντικά αποτελέσματα στην Ισπανία”.
Leave a Comment