Νέες αντικειμενικές και συντελεστές για τον ΕΝΦΙΑ του 2018

ΕΝΦΙΑ με τις νέες αντικειμενικές αξίες αλλά με νέους συντελεστές θα κληθούν να πληρώσουν 6.500.000 ιδιοκτήτες ακινήτων, σύμφωνα με το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών που έχει στην κατοχή του το “Βήμα της Κυριακής”.

Όπως αναφέρεται λοιπόν στο εν λόγω δημοσίευμα, ο νέος τρόπος υπολογισμού των αξιών των ακινήτων θα στηριχθεί σε τρεις παραμέτρους: στα μισθώματα, στις αγοραπωλησίες και στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Την ίδια στιγμή, θα συσταθούν στους 325 δήμους όλης της επικράτειας πενταμελείς επιτροπές οι οποίες θα λάβουν οδηγία να συνεδριάσουν όσες φορές χρειαστεί για να καταλήξουν σε έναν πίνακα τιμών με πραγματικές αξίες ακινήτων για κάθε ζώνη χωριστά του δήμου τους.

Το ότι θα γίνουν και αυξήσεις αντικειμενικών τιμών είναι ένα από τα πρώτα συμπεράσματα στα οποία έχει καταλήξει η ειδική επιτροπή που έχει συσταθεί στο ΥΠΟΙΚ για το ζήτημα της επικαιροποίησης των αντικειμενικών και συγκεκριμένα της ευθυγράμμισής τους με τις εμπορικές που αποτελεί και μνημονιακή δέσμευση της κυβέρνησης.

Μάλιστα, όπως μετέδιδε προ ημερών το capital.gr, παρά το γεγονός ότι οι εμπορικές αξίες των ακινήτων έχουν καταρρεύσει στα χρόνια της κρίσης λόγω κυρίως της πολιτικής τυφλής υπερφορολόγησης των ακινήτων, οι μειώσεις που θα γίνουν στις περισσότερες περιοχές θα είναι περιορισμένες προκειμένου να διατηρηθούν σε υψηλά επίπεδα τα φορολογικά έσοδα που συνδέονται με τις αντικειμενικές, όπως οι φόροι γονικών παροχών και κληρονομιών αλλά και να μην απαξιωθεί το χαρτοφυλάκιο υποθηκών και προσημειώσεων των τραπεζών.

Όπως είπε μιλώντας σε συνέδριο για την κτηματαγορά η υφυπουργός Οικονομικών Κατερίνα Παπανάτσιου, πυρήνας του συστήματος υπολογισμού των νέων τιμών ζώνης είναι ένας ειδικός αλγόριθμος. Ο αλγόριθμος “οικοδομήθηκε” από την ειδική επιτροπή που έχει συσταθεί στο υπουργείο για το ζήτημα των αντικειμενικών και τα βασικά συστατικά του είναι τα εξής:

– στοιχεία που έχει συγκεντρώσει και επεξεργάζεται η Τράπεζα της Ελλάδος για τις τιμές των ακινήτων. Πρόκειται για στοιχεία που προκύπτουν από τις εκτιμήσεις που κάνουν οι τεχνικές υπηρεσίες των τραπεζών στο πλαίσιο των χορηγήσεων τους με προσημείωση ακινήτων

– το τίμημα που δηλώνονται στις μεταβιβάσεις ακινήτων που παρακολουθούνται και καταγράφονται από τη Διεύθυνση Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων. Η συγκεκριμένη εφαρμογή είναι διαθέσιμη στους φορολογούμενους μέσω του δικτυακού τόπου της ΑΑΔΕ και πληροφορεί τους πολίτες για το τίμημα που αναγράφεται στις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

– τα στοιχεία που δηλώνουν οι φορολογούμενοι στην εφαρμογή ηλεκτρονικής θεώρησης μισθωτηρίων συμβολαίων ακινήτων. Στη συγκεκριμένη εφαρμογή που αντικατέστησε την χειρόγραφη θεώρηση με επίσκεψη του ιδιοκτήτη στην εφορία οι ιδιοκτήτες ακινήτων δηλώνουν τα στοιχεία της μίσθωσης, βασικό συστατικό της οποίας είναι το μηνιαίο μίσθωμα

Οριακές μειώσεις και αυξήσεις

Η αρμόδια επιτροπή έχει “τρέξει” σειρά υπολογισμών με βάση τα παραπάνω στοιχεία και τα ευρήματα, όπως σημειώνουν αρμόδιες πηγές, είναι εξαιρετικά ενδιαφέροντα αλλά καθόλου ευχάριστα για τους φορολογούμενους.

“Οι υπολογισμοί που έχει κάνει πιλοτικά η αρμόδια επιτροπή που έχει συσταθεί στο υπουργείο για το ζήτημα των αντικειμενικών δείχνουν ότι δεν πρέπει να αναμένονται θεαματικές μεταβολές στις σημερινές τιμές ζώνης”, λέει στο capital.gr στέλεχος του ΥΠΟΙΚ που έχει γνώση του ζητήματος και όσων ετοιμάζονται στο μέτωπο των αντικειμενικών αξιών. “Θα υπάρξουν σίγουρα μειώσεις τιμών ζώνης σε πολλές περιοχές που θα είναι όμως λελογισμένες, αλλά και αυξήσεις σε ορισμένες περιοχές”.

Σύμφωνα με πληροφορίες οι όποιες μεταβολές γίνουν να κινηθούν στη ζώνη του 10% έως 15%, είτε προς τα πάνω, είτε προς τα κάτω. Τα στοιχεία, όπου υπάρχουν “φορτώνονται” στον αλγόριθμο και παράγουν προτεινόμενες τιμές ζώνης για κάθε περιοχή. Οι τιμές που παράγει ο αλγόριθμος δεν απέχουν πολύ από τις σημερινές τιμές ζώνης, λένε στο ΥΠΟΙΚ.

Το ότι δεν θα γίνουν μεγάλες μειώσεις στις τιμές ζώνης έχει, σύμφωνα με τα στελέχη του ΥΠΟΙΚ εξήγηση. Οι μικρές διαφορές μεταξύ της τιμής ζώνης που “παράγει” ο αλγόριθμος και των υφιστάμενων τιμών ζώνης οφείλεται στο ότι το 2007 που έγινε η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών οι τελευταίες παρέμειναν πάλι σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα των τότε εμπορικών αξιών. Υποστηρίζουν στο ΥΠΟΙΚ ότι πριν την αύξηση του 2007 οι αντικειμενικές ήταν κατά μέσο όρο 70% χαμηλότερες από τις τότε εμπορικές αξίες.

Με την αναπροσαρμογή που έγινε τότε, η διαφορά αυτή απλώς ψαλιδίστηκε και περιορίστηκε στο 50% έως 60%. Με την κατάρρευση των εμπορικών τιμών στα ακίνητα που προκάλεσε η κρίση και η υπερφορολόγηση οι εμπορικές αξίες υποχώρησαν περίπου στα επίπεδα των σημερινών τιμών ζώνης, είτε λίγο χαμηλότερα είτε λίγο υψηλότερα.

Τι σημαίνει τιμή ζώνης

Για να ενισχύσουν τα επιχειρήματα τους εξηγούν και το τι σημαίνει τιμή ζώνης στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Η τιμή ζώνης είναι η ανά τετραγωνικό φορολογική αξία για νεόδμητη κατοικία πρώτου ορόφου. Κατά συνέπεια, σε παλιά κτίσματα η αντικειμενική αξία ανά τετραγωνικό είναι σημαντικά χαμηλότερα από την τιμή ζώνης.

Φέρνουν για παράδειγμα την περιοχή της Κυψέλης στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας. Σε αυτήν την περιοχή η τιμή ζώνης είναι στο επίπεδο των 1.100 ευρώ, δηλαδή λίγο πιο ψηλά από την τιμή πώλησης ενός νεόδμητου τετραγωνικού μέτρου κατοικίας στην περιοχή που αναλύεται σε κατασκευαστικό κόστος 800 ευρώ συν το κόστος οικοπέδου και το κόστος εργολαβικής επιστασίας για την κατασκευή.

Ο υπολογισμός, όμως, των νέων τιμών αντιμετωπίζει πολλά προβλήματα. Το σύνολο των ζωνών στην Ελλάδα για τις οποίες υπάρχουν τιμές ζώνης ανέρχονται σε περίπου 10.000. Ωστόσο, τα τρία συστατικά του αλγόριθμου συναντώνται μόνο στις μισές περιοχές με αποτέλεσμα να μπορεί να γίνει υπολογισμός μόνο για τις μισές περιοχές της χώρας και κυρίως τις μεγάλες αστικές. Για να ξεπεραστεί το πρόβλημα εξετάζεται σοβαρά το ενδεχόμενο τελικά να χρησιμοποιηθεί και η παραδοσιακή μέθοδος των προτάσεων για νέες τιμές ζώνης από τις κατά τόπους επιτροπές των εφοριών. Αυτό που τονίζουν στο ΥΠΟΙΚ είναι ότι το χρονοδιάγραμμα για θέσπιση νέων τιμών ζώνης έως το τέλος του έτους δεν έχει αλλάξει και ότι θα εκπληρωθεί η σχετική μνημονιακή υποχρέωση.